Die technisch-funktionalen Anforderungen an Gebäude nehmen immer weiter zu, auch durch das Ziel der Nachhaltigkeit. Die Qualität der Umsetzung dieser Maßnahmen war für Investoren, Bauherren, Käufer und Mieter bisher kaum zu durchschauen. Jetzt können führende Asset Manager auf ein digitales Qualitätsmanagement setzen, um ihre Investition in Nachhaltigkeit erfolgreich umzusetzen. Die Ergebnisse sind beeindruckend.
@ synavision – Digitaler Prüfstand
Die Akteure der Immobilienbranche sehen sich aktuell vor einer ganzen Welle von Herausforderungen. Wertzuwächse und Transaktionsgeschäft, die die letzten 20 Jahre dominiert haben, zeigen starke Bremsspuren. Gleichzeitig stellen Politik und Gesellschaft die berechtigte Forderung auf, dass der Gebäudebestand, der für rund 35 % der CO₂-Emissionen verantwortlich ist, seinen Beitrag zum Klimaschutz leistet. Und im Zuge der Digitalisierung müssen Gebäude flexibler gestaltet werden, um mobiles Arbeiten zu unterstützen und die Verkleinerung von Mietflächen abzufedern.
Mehr Investitionen – steigende Risiken
All diese Entwicklungen erhöhen den Investitionsbedarf des Gebäudebestands massiv. Im Fokus für Emissionsreduzierungen, Einsparungen von Betriebskosten und Flächenoptimierungen stehen insbesondere Investitionen in die technische Ausrüstung von Gebäuden. Dieser Investitionsbedarf trifft auf ein bereits jetzt extrem angespanntes Marktangebot, in dem sowohl auf der Seite der Fachplanung als auch bei Bauunternehmungen kaum Kapazitäten für zusätzliche Leistungen vorhanden sind.
Für das Asset Management war dies alleine schon eine belastende Situation. Ob fehlerhafte Planung, Mängel in der Ausführung oder fehlende bedarfsgerechte Betriebsführung: Viele Anlagen erbringen nicht die eigentlich bestellten und bezahlten funktionalen Leistungen. Bei nochmals steigender Nachfrage werden sich diese Probleme weiter verschärfen. Im Ergebnis steigen nicht nur die wirtschaftlichen Risiken für Investition in Nachhaltigkeit. Die Nachhaltigkeitsziele selbst werden verfehlt. Mit den bekannten dramatischen Folgen für das Klima.
Einzelne Akteure am Markt haben diese bedrohliche Lage richtig analysiert und Lösungen identifiziert: Digitales Qualitätsmanagement ist eine der vielversprechendsten Möglichkeiten, um Investitionsrisiken zu minimieren und Nachhaltigkeit langfristig zu sichern.
Digitales Qualitätsmanagement als Lösung
Qualitätsmanagement ist ein zentraler Prozess in allen Industrien. Kein Hersteller kann ohne ein effektives Qualitätsmanagement seiner Produkthaftung nachkommen. Aufgrund der Besonderheiten der Bauindustrie – keine Produkthaftung, sondern komplizierte Werkverträge; eine Vielzahl von Fachplanern und Errichtern für ein einziges Gebäude; bisher mangelnde Nachfrage auf Kundenseite für Nachhaltigkeit – haben sich leistungsfähige QM-Prozesse in dieser Branche bisher nicht in gleichem Maße etablieren können wie in anderen Branchen. Aber wie für viele andere Bereiche bietet auch hier die Digitalisierung jetzt praxistaugliche Lösungen an. Und sie werden am Markt bereits erfolgreich eingesetzt.
Der wichtigste Service im Qualitätsmanagement, das Technische Monitoring, ist mittlerweile in deutschen und Europäischen Richtlinien [AMEV, REHVA] beschrieben und wurde in einer Vielzahl von Neubauten, Sanierungen und Bestandsgebäuden eingesetzt.
Das Technische Monitoring dokumentiert im Zuge der Planung einer Maßnahme – ob kompletter Neubau oder nur die Modernisierung einer einzelnen Lüftungsanlage – in digitaler Form die funktionalen Ziele, die der Bauherr von der Maßnahme erwartet. Dies sind z.B. Komfortfunktionen einzelner Räume, Effizienzfunktionen einer Heizungsanlage oder auch das komplexe Zusammenspiel einer Geothermieanlage. Dieser Digitaler Zwilling der angestrebten Funktionen ist die Grundlagen des Qualitätsmanagements. Er bildet später die Referenz für die Prüfung der Anlage, die – ebenfalls digital – grundsätzlich vor Abnahme der Anlagen durchgeführt wird. Durch dieses Verfahren erhält der Bauherr die Sicherheit, dass seine Ziele präzise und vertragsfest definiert sind und die Zielerreichung transparent geprüft wird.
Digitales Qualitätsmanagement schafft Vertrauen durch Transparenz für alle Marktteilnehmer. Auf diese Weise wird eine Vielzahl von Problemen und potenziellen Mängeln schon in der Errichtung oder sogar bereits in der Planungsphase identifiziert. Da die Werkleistungen zum Zeitpunkt der Prüfung noch nicht abgenommen sind, kann die Mängelbeseitigung einfach angefordert werden – ohne lange und kostspielige juristische Nachweisverfahren.
Aber nicht nur für Bauherren bietet das digitale Qualitätsmanagement Vorteile. Errichter wissen durch die digitale Spezifikation, welche Funktionen genau gefordert sind, und können sich darauf verlassen, nach welchen Kriterien ihre Leistung abgenommen wird. Ist der Digitale Zwilling einmal erstellt und mit den Betriebsdaten der Anlagen verknüpft, kann das digitale Qualitätsmanagement den Betrieb auch kontinuierlich überwachen und so z.B. für Service Level Agreements für das Facility Management genutzt werden. Durch das Technische Monitoring im Betrieb wissen auch Immobilien-Käufer, dass die technischen Anlagen qualitätsgesichert sind und wie es um die Gebäudeperformance wirklich steht.
Art-Invest Real Estate und Union Investment Real Estate: Neuer Kanzlerplatz als Pilot für das Qualitätsmanagement
Dass Digitalisierung in der Baubranche nicht nur ein weiteres Buzzword oder ein kurzfristiger Hype ist, zeigen Art-Invest Real Estate und Union Investment Real Estate am Beispiel des Projekts Neuer Kanzlerplatz in Bonn. Das Bürogebäude 2 wurde von der Art-Invest Real Estate entwickelt und an die Union Investment Real Estate verkauft. Bereits im Zuge der Errichtung hat die Art-Invest Real Estate die synavision GmbH mit einem Technischen Monitoring beauftragt. Vor Abnahme konnten so alle relevanten Raum- und Anlagenfunktionen durch ein Technisches Monitoring überprüft werden.
„Uns war wichtig, mit dem digitalen Qualitätsmanagement Mängel von vornherein zu vermeiden, anstatt sie im Nachhinein mühsam abzustellen“, sagt Ingo Magon, Leiter Technische Gebäudeausrüstung der Art Invest Real Estate. „Solange die Firmen auf der Baustelle sind, können Mängel in der Regel schnell behoben werden, so, dass wir unseren Nutzern und Käufern einwandfreie Performance übergeben können.“
Der Käufer, die Union Investment, verfolgt bereits seit geraumer Zeit das Ziel, die Qualität der Gebäudetechnik – sei es bei Bestandsgebäuden oder bei Projektentwicklungen – zu prüfen und zu verbessern.
„Das Qualitätsmanagement bietet uns beim Ankauf von Projektentwicklungen die Möglichkeit, die rechnerisch ermittelten Betriebskosten gegenzuprüfen“, bestätigt Bent Mühlena, Leiter Immobilienprojektmanagement beim Käufer Union Investment. „Das Technische Monitoring gibt uns hier nicht nur die Sicherheit, dass die Gebäudeperformance detailliert geprüft wurde, es stärkt auch das Vertrauen in die Nachhaltigkeit unserer Investition. Das ist unser Anspruch als Asset Management und auch der unserer Fonds.“
Art-Invest Real Estate und Union Investment sind Pioniere ihrer Branche. Beide setzen das Technische Monitoring schon in einer größeren Anzahl von Gebäuden ein.
Damit ist das digitale Qualitätsmanagement eines der innovativsten Services, die sich am Markt durchgesetzt haben. Weil es in der Praxis wirkliche Mehrwerte schafft. Und das ist mit Amortisationszeiten von unter einem Jahr nicht nur unmittelbar wirtschaftlich: Nun können Gebäude auch so gebaut und saniert werden, dass sie nachhaltig optimal funktionieren. Damit wird das nachhaltige Bauen skalierbar!
